A GARANTIA DOS IMÓVEIS NO DOMÍNIO DAS RELAÇÕES DE CONSUMO

A Nova Lei das Garantias dos Bens de Consumo, que entrará em vigor no 1.º de Janeiro de 22, traz novidades no que se refere aos imóveis.

O promotor ou equivalente responde perante o consumidor por qualquer não conformidade existente no momento em que o imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de:

• 10 anos, em relação a desconformidades que relevem de elementos construtivos estruturais;

• Cinco anos, em relação às demais desconformidades.

Os prazos suspendem-se a partir da data da comunicação da não conformidade pelo consumidor e durante o período em que dele estiver privado o proprietário.

Presume-se que a desconformidade que se manifeste ao longo destes prazos exista já no momento  da entrega do imóvel. Salvo, bem entendido,  se tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da desconformidade.

Se, dentre os remédios de que o consumidor pode lançar mão, for o da “substituição do imóvel”, a garantia não será a que faltar para preencher o tempo respectivo, mas começará a contar uma nova garantia de raiz.

Teria sido preferível, como, aliás, de há muito o sugerimos, que a garantia tivesse, sem mais, a duração de 10 anos.

Com a diferença entre elementos construtivos estruturais e não estruturais as coisas complicam-se naturalmente.

Conceito de “elementos construtivos estruturais”

Antevendo dificuldades de interpretação, o legislador prevê que possa vir a publicar uma portaria em que se traduza estes conceitos algo obscuros.

Na realidade, como noutros tempos se disse, uma garantia do teor destas é uma perda de direitos para o consumidor.

Limitar as estruturas a uma garantia de dez anos, é impedir que se reaja perante os vícios ocultos da construção: uma estrutura tem obviamente de ter uma garantia muito superior à que agora se estabelece. Dez anos de garantia para as estruturas é nada. Uma estrutura dura 50, 100 anos e é para esse horizonte temporal que se tem de apontar. Antever que uma estrutura possa ruir, sem consequências para o construtor, em 11 anos, parece autêntica anedota.

Claro que se o consumidor – mesmo com uma garantia de 6 meses ou 5 anos - se propuser accioná-la, já nem sequer há, tantas vezes, rasto do construtor, do promotor, seja de quem for.

Pareceria, aliás, adequado voltar a um projecto de lei da iniciativa da, ao tempo, deputada Fátima Ramos, do Grupo Parlamentar do Partido Social-Democrata, que  previa a criação de um Fundo de Garantia da Habitação susceptível de suprir as insuficiências dos garantes que se manifestassem no momento da verdade.

O que são elementos construtivos estruturais?
São as partes resistentes fundamentais da construção que suportam os esforços a que a mesma  está sujeita, funcionando em conjunto e sendo objecto de projecto específico. São elementos que  comprometem a estabilidade da construção e, por vezes, não estão visíveis e/ou acessíveis.

Consideram-se, como tais, sapatas, estacas, paredes moldadas, pilares, vigas, lajes, madres…

E elementos construtivos não estruturais?
São as partes não resistentes da construção suportadas pelos elementos estruturais, com funcionalidades diferenciadas, sendo geralmente definidas no projecto de arquitectura.
São elementos que não comprometem a estabilidade da construção, sendo normalmente visíveis ou de fácil acesso.

Dito assim, isto nada diz ao cidadão comum…

Quando uma parede aparece com humidade, estamos perante elementos estruturais ou não estruturais?

O que o Governo tem de fazer é emendar a mão. E estabelecer, sem rodriguinhos, uma garantia de 10 anos para os imóveis, no quadro das leis do consumo e das outras!

Mário Frota

apDC – DIREITO DO CONSUMO - Coimbra