Estacionamento em partes comuns de um condomínio

O Supremo Tribunal de Justiça, por acórdão de 7 de julho de 2026 (processo n.º 816/24.2T8CSC.L1.S1), veio dar-lhe uma resposta inequívoca: a constituição de direitos pessoais de gozo sobre partes comuns de um prédio depende do consentimento de todos os condóminos.

O caso é o de tantos outros. Em assembleias de 2018 e 2020, os condóminos aprovaram a marcação e a pintura de lugares de estacionamento na garagem, atribuindo um a cada fração. Faltava, porém, um condómino e outro votou contra. Anos depois, a validade das deliberações foi posta em causa e a ação destinada a fazê-las executar acabou julgada improcedente.

O raciocínio do Supremo merece atenção. Atribuir a cada fração o uso exclusivo de um lugar demarcado não altera o título constitutivo da propriedade horizontal, nem exige escritura pública: constitui um direito pessoal de gozo, que pode até resultar de acordo verbal.

Mas exige unanimidade. Como cada condómino é comproprietário das partes comuns (artigo 1420.º, n.º 1, do Código Civil), aplica-se, por analogia, o artigo 1024.º, n.º 2, que sujeita o arrendamento de prédio indiviso ao assentimento dos restantes comproprietários. Subjacente está um princípio simples: nenhum comproprietário pode ser afastado da sua relação com a coisa comum por vontade da maioria.

Por isso, a assembleia não pode privar um condómino do uso de determinada zona comum, ainda que delibere por maioria qualificada. A deliberação nesses termos não é meramente anulável, sujeita ao prazo curto do artigo 1433.º: é nula, podendo ser invocada a todo o tempo.

A consequência prática é relevante. Muitos condomínios pintaram e numeraram lugares com base em maiorias, na convicção de que se tratava de simples administração da coisa comum. Essa convicção é frágil: basta um condómino ausente ou discordante para que a atribuição fique exposta a impugnação, mesmo décadas depois.

O conselho é evidente: obter o acordo de todos e reduzi-lo a escrito, com identificação dos lugares e das frações.

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